L’achat du premier bien immobilier locatif est une étape importante pour tout investisseur. Avec un peu de temps et d’efforts, cela peut être un excellent moyen de générer des revenus passifs.
Avant de devenir un magnat de l’immobilier et de commencer à bâtir un empire, vous devez commencer par les bases. Savoir comment trouver un bien, obtenir un prêt et trouver de bons locataires sont des aspects essentiels de l’achat de votre premier investissement locatif.
Examinons les étapes à franchir pour acheter votre premier investissement locatif, ainsi que les difficultés que vous pourriez rencontrer en cours de route.

L’investissement immobilier est-il fait pour vous ?

L’achat d’un bien locatif n’est pas à la portée des cœurs sensibles. Il faut non seulement tenir compte de l’investissement et des coûts d’exploitation, mais aussi des locataires, qui peuvent faire fructifier ou non votre investissement. Il y a généralement plus de risques à posséder un bien locatif qu’à investir en bourse.

Après tout, si vous vous retrouvez avec de mauvais locataires qui ne paient pas leur loyer à temps, vos rendements ne sont pas seulement réduits, ils sont inexistants. Bien sûr, le marché boursier peut ne rapporter que 4 à 5 % par an, mais vous pouvez compter dessus avec un certain niveau de confiance. Vous prenez un plus grand risque avec un investissement immobilier.

Mais avec un pari plus important vient aussi l’opportunité d’une plus grande récompense, et cela est particulièrement vrai pour l’investissement immobilier.

En outre, vous avez plus d’influence sur votre investissement immobilier que sur le marché boursier. Il y a tellement de facteurs en jeu que lorsqu’il s’agit du marché boursier, vous surfez sur une vague qui est déjà en place.

En revanche, dans le cas de l’investissement immobilier, de petits changements comme une nouvelle porte ou des améliorations mineures apportées à la cuisine peuvent augmenter les chances d’attirer de bons locataires à des loyers mensuels plus élevés. Avec l’investissement immobilier, non seulement vous surfez sur la vague, mais vous êtes propriétaire de la vague. C’est un excellent choix pour l’investisseur qui souhaite une opportunité plus concrète.

Comment obtenir un prêt bancaire pour un investissement immobilier ?

L’une des grandes questions que se posent les personnes qui achètent un bien, qu’il s’agisse d’un investissement immobilier ou d’une résidence principale, est la suivante : « Quel bien puis-je me permettre ? ». Commencez par consulter une calculatrice de prêt immobilier pour avoir une idée des taux et des mensualités, puis vous pouvez obtenir une simulation pour voir combien vous pourrez obtenir. N’oubliez pas de dire à votre conseiller en prêts immobiliers que vous souhaitez acheter un bien pour de l’investissement locatif, les règles de financement peuvent être différentes de celles d’une résidence principale.

• Obtenez d’abord un accord de principe de votre banque

L’un des principaux écueils que rencontrent les acheteurs de biens immobiliers, quels qu’ils soient, est de chercher une propriété avant d’obtenir un financement. Supposons qu’après des mois de recherche, vous trouviez la propriété locative parfaite. Mais le temps que vous obteniez un prêt bancaire préétabli, la maison est déjà sous contrat avec un autre acheteur. Si vous obtenez un prêt bancaire maintenant, vous aurez la possibilité de conclure une bonne affaire à tout moment.

Un autre problème lié au fait de faire des recherches avant de connaitre le montant du prêt disponible est que vous ne savez pas réellement à quel montant vous êtes admissible. Il serait déchirant de regarder des biens immobiliers dans une certaine fourchette de prix et de découvrir que vous avez droit à moins. Le fait d’obtenir une pré approbation de votre banque vous permet de prendre une décision éclairée sur le bien d’investissement que vous envisagez d’acheter.

• Conditions requises pour l’achat d’un bien d’investissement

Les prêts bancaires qui vous seront proposés seront soit un prêt à taux fixe, soit un prêt à taux variable. Ces deux options ont des exigences spécifiques en ce qui concerne l’apport, le taux du crédit et le montant des mensualités.

Comment puis-je déterminer le rendement potentiel de mon investissement locatif ?

Lorsque vous recherchez un excellent investissement immobilier, la première question que vous devez vous poser est la suivante : « Puis-je réellement gagner de l’argent ? » Si la réponse est non, il ne s’agit manifestement pas d’un excellent investissement. Pour savoir combien d’argent votre bien immobilier peut potentiellement rapporter, vous devez prendre en compte son rendement ou retour sur investissement (ROI).

Le rendement d’un bien peut être calculé en trouvant d’abord le revenu annuel net du bien. Il s’agit de l’argent du loyer qui reste une fois que vous avez payé les impôts, l’assurance, les frais de gestion de la propriété, les réparations prévues (prévoyez d’y consacrer 1 % de la valeur de la propriété), les périodes d’inoccupation potentielles, les frais de copropriété (le cas échéant) et les services publics qui ne seront pas couverts par le locataire.

Pour calculer le rendement ou retour sur investissement, prenez le revenu annuel et divisez-le par le montant que vous avez dépensé pour le bien. Par exemple, si le revenu annuel net est de 7 500 € et que vous avez dépensé 100 000 € pour ce bien, votre rendement net est de 7,5 %.

Utilisez ce calcul pour voir si chaque bien locatif est un bon investissement potentiel.

Qu’est-ce qui fait un bon investissement immobilier ?

Lorsque vous recherchez votre premier bien en investissement immobilier, vous devez tenir compte de quelques critères spécifiques. En un mot, vous voulez un bien qui nécessite peu d’entretien, dans un secteur où il y a peu de logements vacants et qui vous permet d’avoir un rendement et un bon rapport loyer/valeur.

• Pas de travaux de rénovation

L’une des plus grandes erreurs commises par les nouveaux investisseurs immobiliers est d’acheter un bien à rénover sans connaissances. Si l’annonce indique que le bien « a besoin de beaucoup de travaux », passez simplement au bien immobilier suivant. Certains ont déjà été victimes de cette erreur et après avoir réussi à faire une « affaire incroyable » avec un bien où il manquait des murs intérieurs, où il fallait refaire la plomberie, l’électricité et dont le sous-sol était inondé tous les deux mois. Il y a peu de sentiments pires que de réaliser que votre vache à lait est en fait un gouffre à argent.

L’exception à cette règle est, bien sûr, si vous vous y connaissez en réparations domestiques et travaux. Si vous avez de grandes compétences en bricolage (ou si vous connaissez quelqu’un qui en a), vous serez peut-être en mesure de faire face à ces réparations importantes. Mais en règle générale, il sera moins difficile d’acheter un bien qui est déjà en bon état. Et il y en a… Donc, en attendant, faites de votre mieux pour résister à l’attrait d’un bien à retaper au profit d’un bien en bon état ou même mieux un bien avec un locataire déjà en place.

• Pas ou peu de vacance locative

Si vous avez des locataires qui ne paient pas leur loyer, votre investissement immobilier ne sert pas à grand-chose. Vous devez vous assurer que votre bien est attrayant non pas pour n’importe quel locataire, mais pour les bons locataires qui paient à temps et ne jettent pas leurs magazines ou journaux dans les toilettes et ne dégradent pas votre bien.

Selon l’endroit où se situe votre bien, certains endroits ont simplement tendance à avoir des taux de vacance plus faibles et ils sont à trouver. Vous pouvez faire des recherches sur le quartier et le secteur que vous convoitez, mais quand il s’agit d’y arriver, passez du temps à regarder dans les rues proches de votre propriété potentielle. Le simple fait de regarder le niveau d’entretien des maisons et immeubles des environs peut vous donner une bonne idée des biens qui sont vacants et de ceux qui ne le sont pas.

• La règle des 1 % à 2 %

Une grande question des nouveaux investisseurs est « Combien dois-je louer un bien immobilier ? »
Les investisseurs chevronnés utilisent parfois la règle empirique la plus couramment utilisée du 1 % à 2 %, selon laquelle le loyer mensuel doit représenter au moins 1 % du prix d’achat.

Par exemple, si vous avez acheté un bien pour 100 000 €, vous devez demander au minimum 1 000 € de loyer. Bien entendu, ce n’est pas toujours le cas pour les investisseurs, et certains se contenteront d’un rendement légèrement inférieur.

Afin de vous assurer qu’un bien immobilier potentiel peut obtenir ce type de rendement, voyez si vous pouvez aussi obtenir des estimations de loyer pour des biens similaires dans le quartier, la ville ou la région. Vous pourrez peut-être comparer et facturer un peu plus ou un peu moins que ce qui est indiqué, mais cela vous donnera un chiffre approximatif…

Bien sûr, ce n’est qu’une règle empirique et non précise. Mais en règle générale, plus le pourcentage sera élevé, meilleur sera le cash-flow.

• Êtes-vous déjà propriétaire investisseur ?

Lorsque vous commencez à acheter des biens d’investissement immobilier, vous devez prendre le temps de réfléchir sérieusement à votre capacité à gérer vos biens immobiliers. C’est un travail difficile que d’être un propriétaire investisseur, plus difficile que la plupart des gens ne le pensent. Beaucoup d’investisseurs vont être dépassés par le temps qu’il faut pour être un bon propriétaire investisseur.
Information importante : soyez à l’affût de ce type d’investisseur. Ils s’épuisent parfois sous le poids de leurs obligations de propriétaire et vendent tout leur portefeuille d’un coup. C’est généralement le bon moment pour intervenir et acheter un bien, un lot ou un immeuble.

Mais le fait principal est que tout le monde n’est pas fait pour être propriétaire investisseur. C’est un métier intense et qui demande beaucoup de temps, surtout si vous avez déjà un travail à temps complet. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à une société de gestion pour faire ce travail à votre place.

Bien sûr, vous dépenserez probablement un pourcentage du loyer pour ce service, mais la société s’occupera des besoins des locataires et percevra le loyer pour vous. Et dans le cas malheureux où un locataire doit être expulsé, ils vous aideront à gérer cette procédure également. Le temps est souvent plus important que l’argent, et se libérer de ce stress vous donnera la liberté de poursuivre d’autres investissements.

• L’entretien et le suivi des réparations

Puisque vous tirez un revenu de cet immeuble de placement, vous devrez payer des impôts sur le revenu, mais la bonne nouvelle, c’est que les immeubles locatifs offrent de grands avantages fiscaux. Que vous embauchiez quelqu’un pour effectuer une réparation ou que vous vous rendiez simplement à votre propriété, il existe un large éventail de déductions potentielles.

Vous devrez vous assurer de garder une trace de ces dépenses ce qui signifie des factures au cas où le fisc viendrait à frapper. Pour obtenir la pleine valeur de votre investissement locatif, vous devez aussi tirer le meilleur parti de vos possibilités de déduction fiscale.

C’est un autre avantage de faire appel à une société de gestion. Elle suivra toutes vos dépenses de location et vous les enverra dans un beau document pendant la période des impôts. Une fois de plus, le temps que vous gagnez ainsi en vaut la chandelle.

Il est maintenant grand temps de commencer…

Bien qu’il y ait de nombreuses variables à prendre en compte lors de l’achat de votre premier investissement locatif, vous devez commencer par faire vos recherches sur internet, en agence ou de particuliers à particuliers. Puis des visites, de nombreuses visites…

Regardez aussi les prix des biens et des loyers dans le quartier et commencez à économiser pour un apport.

Et lorsque vous serez prêt à vous lancer dans ce projet immobilier, vous pourrez commencer par obtenir une simulation et une offre de prêt immobilier auprès de votre banque.